부실 운영 및 슬럼화 원인은 '잘못된 운영 사례 벤치마킹'에서 비롯
아파트 커뮤니티센터는 해마다 300여 개가 넘게 오픈되고 있는데, 시공사의 인수인계 부재, 처음 입주해 모든 환경이 생소한 입주자대표회의1기, 바쁜 생업, 운영 및 관리에 대한 경험 부재, 비전문가에게 의존한 사례 등으로 인해 전국 커뮤니티센터의 약 95% 이상이 무용지물이 되거나 슬럼화 상태로 방치되고 있다. 이러한 커뮤니티센터의 문제를 해결하기 위해 ‘커뮤니티서비스(www.aptcom. co.kr)’라는 스타트업을 창업했다.
커뮤니티서비스의 핵심 비즈니스는 이제 막 입주해 입주자대표회의 1기가 구성되고 ‘커뮤니티센터를 어떻게 잘 운영할 수 있을까’ 고민하는 시기에 입대의와 함께 단계적으로 오픈 준비를 돕는 것이다.
그렇다면 이러한 비즈니스 모델은 어떻게 생겨난 것일까?
필자는 대학에서 건축을 전공하고, 2004년부터 커뮤니티센터 전문 컨설팅사에 근무하면서 10년 넘게 대형 건설사와 40여 개 이상의 프로젝트 실무를 담당했는데, 프로젝트 과정에서 전국 500여 곳 이상의 커뮤니티센터를 직접 투어하면서 인터뷰를 한 결과, 공동시설이라는 입주민들의 낙후된 인식, 불법 임대 운영, 음성적인 뒷거래, 관리는 뒷전이고 강습에만 혈안돼 있는 부실한 위탁업체, 향후 리노베이션 계획 부재 등으로 대부분 슬럼화되고 있으며 이를 해결할 뾰족한 대안도, 의욕도 없는 상태였다.
반면 해외 커뮤니티센터를 100여 곳 이상 투어하면서 알게 된 점은 홍콩, 중국, 싱가포르 등 한국과 아파트 문화가 유사한 대부분의 국가들은 커뮤니티센터 이용 시 가구별 부과(면적당), 향후 리노베이션 계획 등 모두 하나의 기준으로 운영되고 있었다. 한국과는 달리 이사할 때마다 커뮤니티센터의 각기 다른 운영방식으로 인한 갈등, 민원, 다툼의 소지가 매우 낮아 안정적으로 운영되고 있었다.
이렇게 해외 커뮤니티센터와 달리 국내 커뮤니티센터가 슬럼화되고 있는 원인은 무엇일까? 결론부터 말하자면 커뮤니티센터 문화를 도입할 때부터 선진화된 운영 시스템까지 함께 갖췄어야 했는데 그렇게 하지 못했기 때문이다.
다시 말해 20여 년 전 IMF에서 막 탈피할 즈음 주거 고급화의 상징인 주상복합을 필두로 커뮤니티센터가 도입되고, 유례를 찾아볼 수 없는 묻지마 부동산 광풍으로 일반 아파트까지 공급됐으나 시공사는 빨리 수익을 창출해야 하는 입장에서 커뮤니티센터 운영까지 해야 할 생각을 못했을 수도 있고, 했다 하더라도 입주 후의 운영은 당연히 입주민이 자발적으로 하는 것이라고 판단했을 것이다.
커뮤니티센터는 또 하나의 공동시설, 공공재라는 관점에선 낯선 문화였기에 선진화된 운영 시스템 정착에 있어 시공사, 관리회사의 발빠르고 체계적인 시스템 도입이 이뤄지지 못한 부분이 아쉬움으로 남는다.
위탁 운영도 운동시설뿐 아니라 "전체 시설 운영"할 수 있어야
소위 돈 되는 커뮤니티센터는 대단지, 운동시설의 업장이 많은 곳, 서울 강남권 지역일 것이다.
위탁 운영 대부분의 근간이 헬스, 수영, 육상 등 체육을 전문적으로 하는 전문가들로서 강습료가 얼마나 나올지에 대해서만 혈안이 돼 있는 경우가 많다. 또 위탁이라는 핑계로 관리적인 측면은 소홀히 하거나 치열한 경쟁입찰로 최저 인건비보다 낮게 낙찰돼 부실 운영을 초래하고, 불법까지 일삼으면서 많은 입주민들이 실망해 자치(직영)로 돌아서는 모습들을 심심치 않게 볼 수 있다.
따라서 위탁 운영 업체들은 더욱 투명해져야 하고, 단순 위탁 운영을 넘어 책임 경영의 자세로 수익의 다변화와 관리비 절감에 심혈을 기울여야 한다.
그럼으로써 커뮤니티센터 전체를 안정적으로 운영·관리하는 전문업체가 되고, 아파트 관리사무소와의 업무 경계가 보다 명확해질 수 있도록 주체적으로 더 성장해야 할 것으로 판단된다.
우리 ‘커뮤니티서비스’는 입주민이 이용하기에 편리하고, 안정된 운영시스템을 위탁 운영 전에 구축해서 입주민뿐만 아니라 위탁업체들에도 도움을 준다.
커뮤니티센터 슬럼화의 가장 큰 이유는 오픈 준비를 위한 첫 단추를 잘못 끼웠기 때문이다.
우리 서비스는 위탁이 아닌 자치(직영) 운영에 좀 더 포커스가 맞춰져 있고, 어떻게 하면 보다 안정적으로 운영할 수 있을까 하는 고민 속에서 태어났다.
20여 년 전부터 시작해 슬럼화를 겪고 있는 아파트 커뮤니티센터의 문제를 적극 해결해 나가는 것이 우리의 목표이자 사명이다.
