“잘못된 운영 사례를 또 다시 벤치마킹하는 악순환”
아파트 커뮤니티센터는 해마다 300여 개가 넘게 오픈되고 있는데, 전국 커뮤니티센터의 약 95% 이상이 슬럼화 상태로 사회 문제로까지 봉착되고 있다.
그 원인은 시공사의 인수인계 부재, 처음이라 모든 환경이 생소한 입주자대표회의1기, 바쁜 생업, 운영·관리에 대한 경험 부재, 가보지 않고 관리소장에게 의존한 사례 조사 등으로 나타났다.
최근 이러한 커뮤니티센터의 사회 문제를 해결하기 위해, ‘커뮤니티서비스’라는 스타트업이 생겨나 관심을 받고 있다. 커뮤니티서비스의 핵심 비즈니스는 이제 막 입주해 입주자대표회의1기(이하 입대의)가 구성되어 커뮤니티센터를 어떻게 잘 운영할 수 있을까 고민하는 순간에 입대의와 함께 단계적으로 오픈 준비를 돕는 것이다.
커뮤니티서비스의 김정락 대표는, 대학에서 건축을 전공하고, 2004년부터 커뮤니티센터 전문 컨설팅사에 근무하면서 10년 넘게 대형 건설사와 40여개 이상의 프로젝트 실무를 담당한 바 있는 커뮤니티서비스의 김정락 대표가 전국 500여 곳 이상의 커뮤니티센터를 직접 투어하면서 인터뷰 한 결과를 숙성시켜 치열한 고민 끝에 개발한 서비스이다.
커뮤니티서비스의 김 대표는 “홍콩, 중국, 싱가포르 등 한국과 아파트 문화가 유사한 대부분의 국가들은 커뮤니티센터를 이용시 세대별 부과(면적당), 향후 리노베이션 계획 등 모두 하나의 기준으로 운영되고 있다”면서 “한국처럼 이사갈 때마다, 커뮤니티센터의 각기 다른 운영 방식으로 갈등, 민원, 다툼의 소지가 매우 낮아, 안정적으로 운영되고 있다”고 강조했다.
이렇게 해외 커뮤니티센터와 달리 국내 커뮤니티센터가 슬럼화되고 있는 원인은 무엇일까? 커뮤니티센터 문화를 도입할 때, 선진화된 운영 시스템까지 완벽하게 갖췄어야 하는데, 그러지 못한 것이 가장 큰 원인이다.
20년전 IMF에서 막 탈피할 때 즈음, 주거 고급화의 상징인 주상복합을 필두로 커뮤니티센터가 도입되고, 유례를 찾아볼 수 없는, 묻지마 부동산 광풍으로 일반 아파트로까지 빠르게 공급되었으나, 시공사는 빠르게 수익을 창출해야 하는 입장에서 도입 초기라 커뮤니티센터 운영까지 생각하지 못했을 수 있다. 또한 미쳐 했다고 하더라도 입주 後, 운영은 당연히 입주민이 자발적으로 하는 것이다고 주장할 수 있었을 것이다.
다만, 아파트라는 문화가 도입된지 꽤 많은 시간이 지난 가운데, 이해와 편리함이 머릿속에 고착화되어 가는 시점에 편리하고 주거 가치를 높이는 커뮤니티센터가 우리 주거속에 들어왔지만 그것을 공급하는 시공사에서는 입주하면 계약의 권리가 일단 마무리가 되는 시점에서 운영과 관리까지는 생각을 못했거나, 했다고 하더라도 각종 민원과 비용이 들어가는 현상에서 하루라도 발을 먼저 빼고 싶은 심정이었다라고 생각하면 상당히 아쉬움이 남는 것이다. 이제 커뮤니티센터는 또하나의 공동시설, 공공재라는 관점에서 다시 생각해 볼 때, 단순히 짓고 빠지는 공식화가 아닌, 자사가 지은 주거 문화가 올바른 브랜드의 가치적 측면으로 운영, 관리되고 입주민 만족하는 또 다시 그 아파트에 거주하고 싶은 선진화된 운영 시스템 정착이 필요한 것이다.
"위탁 업체도 운동시설만이 아닌, 전체 시설을 운영할 수 있어야"
소위 돈되는 커뮤니티센터는 대단지, 운동시설의 업장이 많은 곳, 서울 강남권 지역일 것이다. 위탁 운영 대부분의 근간이 헬스, 수영, 육상 등 운동을 전문적으로 한 전문가들로써, 강습(P.T)이 얼마나 나올지에 대해서만 혈안되어 있거나, 위탁 운영이라며 관리적인 측면은 소흘히 하거나, 치열한 경쟁으로 묻지마 입찰로 최저 인건비보다 낮게 낙찰되어 부실 운영을 초래할 가능성이 크다.
때문에 위탁 운영 업체들은 투명하고, 단순 위탁 운영을 넘어 책임 경영의 자세로 수익의 다변화로 관리비 절감에 최선을 다해야 할 것이며, 커뮤니티센터 전체를 안정적으로 운영, 관리될 수 있는 전문화되고, 관리사무소와의 업무 경계가 보다 명확해지도록 주체적인 위탁 문화로써 더 성장해야 할 것으로 판단된다.
커뮤니티서비스 김 대표는 “우리는 커뮤니티센터 위탁 운영은 하지 않습니다”며 “우리는 입주민이 이용하기에 편리하고, 안정된 운영 시스템을 위탁 운영 前 앞단에서 先구축한다면, 입주민뿐만 아니라, 위탁 업체들 또한 운영성이 개선될 것”이라고 말했다.
또한 그는 “커뮤니티센터 슬럼화의 가장 큰 이유는 오픈 준비를 위한 즉, 첫단추를 잘못 끼워서 일어나는 현상”이라고 강조하면서, “본 서비스는 위탁이 아닌 자치(직영) 운영에 좀 더 포커스가 맞춰쳐 있고, 어떻게 하면 보다 안정적으로 운영할 수 있을까하는 끊임없는 고민의 연속”이라고 언급하였다.
덧붙여 “20여 년 전부터 입주하여 슬럼화를 겪고 있는 기존 아파트 커뮤니티센터의 문제를 적극 해결해 나갈 전망”이라고 향후 계획을 밝혔다.
김동호 기자 dongho@sedaily.com
출처 : 서울경제
